Глава 4 Земельного кодекса РФ: комментарии к статьям 20 - 24

Глава 4. Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное пользование земельными участками

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)

Статьи 20 - 21. Утратили силу с 1 марта 2015 года. - федеральный закон от 23.06.2014 N 171-фз.
(см. Текст в предыдущей редакции)

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории российской федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим кодексом.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
3 - 3.2. Утратили силу с 1 марта 2015 года. - федеральный закон от 23.06.2014 N 171-фз.
(см. Текст в предыдущей редакции)
4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)

Примечание:
Особенности предоставления земельных участков, расположенных в границах особой экономической зоны, и порядок пользования такими земельными участками установлены главой 7 федерального закона от 22.07.2005 N 116-фз.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-фз, от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)"), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом российской федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)"), не допускается.
(п. 5.1 введен федеральным законом от 21.07.2014 N 217-фз)
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим кодексом.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-фз, от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
7 - 8. Утратили силу с 1 марта 2015 года. - федеральный закон от 23.06.2014 N 171-фз.
(см. Текст в предыдущей редакции)

Примечание:
Положения пункта 9 статьи 22 (в редакции федерального закона от 12.12.2011 N 427-фз) распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу федерального закона от 12.12.2011 N 427-фз и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу (статья 7 федерального закона от 12.12.2011 N 427-фз).

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-фз, от 12.12.2011 N 427-фз, от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.
(п. 9.1 введен федеральным законом от 21.07.2014 N 224-фз)
9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.
(п. 9.2 введен федеральным законом от 21.07.2014 N 224-фз)
10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
(п. 12 введен федеральным законом от 23.06.2014 N 171-фз)

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом российской федерации, нормативным правовым актом субъекта российской федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 411-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2015 N 431-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
(в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
(пп. 7 в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
(пп. 8 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 148-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) утратил силу с 31 декабря 2013 года. - федеральный закон от 28.12.2013 N 411-фз.
(см. Текст в предыдущей редакции)
4. Сервитут может быть срочным или постоянным.
4.1. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
(п. 4.1 введен федеральным законом от 10.05.2007 N 69-фз)
5. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
6. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
7. Абзац утратил силу с 1 апреля 2015 года. - федеральный закон от 31.12.2014 N 499-фз.
(см. Текст в предыдущей редакции)
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом "о государственной регистрации недвижимости".
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
10. Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-фз "об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в российской федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации".
(п. 10 введен федеральным законом от 11.07.2011 N 193-фз)

Статья 24. Безвозмездное пользование земельными участками

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)

1. В безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:
1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 39.10 настоящего кодекса, в том числе в виде служебного надела;
2) находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)
1.1. Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с гражданским кодексом российской федерации и настоящим кодексом.
(п. 1.1 введен федеральным законом от 23.06.2014 N 171-фз)
2. Земельные участки, в том числе из состава земель лесного фонда и земель особо охраняемых природных территорий, являющиеся служебными наделами, предоставляются в безвозмездное пользование в соответствии с настоящей статьей.
Категории работников организаций транспорта, лесной промышленности, категории работников лесного хозяйства, охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, и других сфер деятельности, имеющих право на получение служебных наделов, устанавливаются законодательством российской федерации и законодательством субъектов российской федерации.
Служебные наделы предоставляются указанным работникам на время установления трудовых отношений на основании их заявлений по решению соответствующих организаций.
Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, определяются в соответствии с правилами пункта 1 статьи 41 и абзацев второго - четвертого, седьмого - девятого статьи 42 настоящего кодекса.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 206-фз)
(см. Текст в предыдущей редакции)


Комментарии и примеры

Комментарий к статье 20 ЗК РФ:

1. Право постоянного (бессрочного) пользования может существовать только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основной категорией лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются юридические лица. В ряде специальных нормативных актов было прямо предусмотрено, что земельные участки за отдельными видами юридических лиц должны закрепляться на праве постоянного (бессрочного) пользования (в частности, за органами пограничной службы, пограничными войсками, организациями федерального железнодорожного транспорта, государственными и муниципальными образовательными учреждениями, государственными научными учреждениями и др.).

Пункт 1 комментируемой статьи значительно ограничивает круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования после введения в действие ЗК. Эти субъекты (государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления) не могут быть собственниками земельных участков, и право постоянного (бессрочного) пользования является единственным вещным правом, которое позволяет им на постоянной основе использовать земельные участки.

2. В отношении иных юридических лиц, которые имеют земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, земельное законодательство вводит следующие правила о переоформлении этого права.

Во-первых, особые правила предусмотрены для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, предоставленные садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан или организациям, при которых до 23 апреля 1998 г. были созданы (организованы) садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками. Эти организации могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности в порядке, установленном ст. 28 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Законодательно срок реализации права переоформления не установлен. Решение о переоформлении в данном случае принимается на основании заявления заинтересованного лица исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления такого участка.

Также сроком не ограничивается переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Такое переоформление производится в порядке, установленном ст. 36 ЗК.

Федеральным законом "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" был расширен перечень юридических лиц, которые могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность. Такое право приобрели юридические лица, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и те участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты). До 1 января 2013 г. указанные лица могут переоформить принадлежащее им право в соответствии с правилами, установленными ФЗ о введении в действие ЗК.

Во-вторых, в соответствии со ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК все остальные юридические лица (за исключением перечисленных выше) должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на ранее предоставленные земельные участки на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г. Религиозные организации, кроме того, могут переоформить на право безвозмездного срочного пользования. В данном случае для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на ранее предоставленный земельный участок заинтересованное юридическое лицо подает заявление о предоставлении ему земельного участка на выбранном им праве. Порядок рассмотрения такого заявления и принятия решения установлен в ст. 36 ЗК.

Для стимулирования деятельности юридических лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, по переоформлению принадлежащего им права с 1 января 2011 г. предусмотрена административная ответственность за нарушение данной обязанности в виде административного штрафа в размере от 20 тысяч до 100 тысяч рублей (ст. 7.34 КоАП).

С истечением срока переоформления право постоянного (бессрочного) пользования не прекращается, и нет оснований для заявления требований о принудительном прекращении этого права (право постоянного (бессрочного) пользования является вещным правом, и основания для его принудительного прекращения могут быть установлены исключительно федеральными законами). Как указано КС РФ, положения земельного законодательства о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования не содержат оснований для изъятия земельных участков, а поэтому не могут рассматриваться как допускающие внесудебный порядок лишения имущества (Определение КС РФ от 25.12.2003 N 512-О). Поскольку землепользователю предоставлена возможность определиться с правовым титулом, приобретаемым в результате переоформления постоянного (бессрочного) пользования, то до выбора землепользователем права, на котором он желает использовать принадлежащий ему земельный участок, нельзя его принудить к переоформлению принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования.

По общему правилу приобретение земельных участков в собственность в результате переоформления ранее предоставленного права постоянного (бессрочного) пользования осуществляется за плату. Согласно п. 4 ст. 10 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель, субъекты РФ вправе установить случаи бесплатного предоставления религиозным организациям в собственность земельных участков, предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование. Кроме того, земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, бесплатно предоставляются в собственность указанных организаций.

16 мая 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.05.2008 N 68-ФЗ "О центрах исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий" (СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2253), нормами которого установлены особенности создания и правового положения центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, как неотъемлемой части новейшей истории России. Такие центры исторического наследия создаются Администрацией Президента РФ по согласованию с Президентом РФ, прекратившим исполнение своих полномочий (или его наследниками), в виде фондов.

При создании центра исторического наследия президентов РФ Администрация Президента РФ совместно с Правительством РФ определяет земельные участки, предоставляемые центру. С целью обеспечения создания и функционирования центров исторического наследия президентов РФ в мае 2008 г. в комментируемую статью ЗК РФ были внесены дополнения, и перечень лиц, которым земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование, пополнился центрами исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий. Центр использует свое имущество исключительно для достижения целей, ради которых он создан.

Ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования лицам, не указанным в комментируемом пункте, изданные после введения в действие ЗК (30 октября 2001 г.), должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ как противоречащие закону (см. п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

3. Пункт 2 комментируемой статьи содержит императивное правило о недопустимости предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования гражданам после введения в действие ЗК.

Предоставление земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является специальным административным распорядительным актом соответствующего исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (см. ст. 29 ЗК). В силу такого решения о предоставлении выделяется новый земельный участок. Необходимо различать предоставление и приобретение земельного участка. Приобретение прав на земельный участок производится по иным основаниям в отношении ранее предоставленных земельных участков (например, в результате сделок, судебных решений). Поэтому, несмотря на установленный п. 2 комментируемой статьи запрет, в отдельных случаях возможен переход права постоянного (бессрочного) пользования к иным субъектам. Тем самым происходит смена землепользователя на законных основаниях (см. комментарий к п. 3 настоящей статьи).

Граждане, которым земельные участки были предоставлены для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут его переоформить на право собственности. Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования принятия решения о предоставлении такого земельного участка в собственность не требуется. Государственная регистрация права собственности на указанные земельные участки производится на основании ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость". В регистрации права собственности должно быть отказано, если в соответствии с федеральным законом такой участок не может предоставляться в частную собственность (например, земельный участок является изъятым из оборота). Оформление в собственность ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования гражданам земельных участков сроком не ограничивается.

Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11 сделал вывод о необходимости применения ст. 23 ГК к отношениям по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования индивидуальными предпринимателями. Согласно ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Такой вывод имел далеко идущие последствия: суды стали отказывать индивидуальным предпринимателям в безвозмездном переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования (когда еще действовал п. 5 комментируемой статьи, закреплявший право граждан на бесплатное переоформление такого права). Кроме того, в КоАП включена норма, устанавливающая ответственность индивидуальных предпринимателей наряду с юридическими лицами за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, вступающая в силу с 1 января 2011 г. (ст. 7.34). При этом п. 2 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК устанавливает обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования исключительно для юридических лиц.

Такой подход законодателя и практики неправомерно установил различия в правах гражданина в зависимости от того, занимается ли он предпринимательской деятельностью или нет. В ч. ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции закреплен принцип равенства всех перед законом и судом. Как неоднократно указывал КС РФ, исходя из правовых позиций, этот принцип означает, что при гарантировании одинаковых прав и обязанностей для субъектов не исключаются определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Однако такие различия не могут быть произвольными, они должны основываться на объективных характеристиках соответствующих категорий субъектов (Определение от 05.03.2004 N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" // Вестник КС РФ. 2004. N 5).

Нормы о коммерческих организациях, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения, применяются только к предпринимательской деятельности граждан. Сам термин "деятельность" не расшифровывается в ГК, но из других нормативных актов можно сделать вывод, что деятельность - это производство, переработка продукции, транспортировка, хранение и тому подобные действия (см. ст. 19 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). Очевидно, что переоформление права на земельный участок не является деятельностью. Согласно п. 1 ст. 2 ГК гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. При переоформлении прав на земельный участок возникающие отношения не являются гражданскими, так как они не основаны на равенстве, автономии воли и сторонами этих отношений не являются участники гражданского оборота.

Изложенное выше вызывает сомнения в правомерности применения ст. 23 ГК к земельным правовым отношениям с участием индивидуальных предпринимателей по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования.

4. В п. 3 комментируемой статьи установлена гарантия сохранения права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам до 30 октября 2001 г. Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования возможно исключительно по основаниям, установленным федеральными законами (см. ст. 45 ЗК и комментарий к ней).

Данное положение распространяется не только на лиц, которым земельные участки были непосредственно предоставлены по решению компетентных органов, но и тех, кому право постоянного (бессрочного) пользования перешло по основаниям и в порядке, которые допускаются федеральным законодательством. Современное законодательство позволяет выделить два таких основания.

Во-первых, в ст. 268 ГК прямо закреплено, что в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства к вновь образованным организациям. В данном случае основанием возникновения права постоянного (бессрочного) пользования является правопреемство на основании передаточного акта или разделительного баланса.

Во-вторых, возможно приобретение права постоянного (бессрочного) пользования субъектом при переходе к нему права собственности на здания, сооружения, если прежний собственник указанных объектов недвижимости использовал передаваемый участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. Законодатель установил, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующего земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник (см. ст. 35 ЗК и комментарий к ней).

5. Пункт 4 запрещает гражданам и юридическим лицам, обладающим земельными участками на рассматриваемом праве, распоряжаться ими. В п. 6 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК дополнительно подчеркивается, что не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Единственная сделка, которая возможна, несмотря на установленный в комментируемом пункте запрет, - это добровольный отказ землепользователя от принадлежащего ему права (см. ст. 53 ЗК).

До 11 декабря 2006 г. гл. 17 ГК РФ содержала норму, в соответствии с которой лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, было вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка (ст. 270). Со вступлением в силу Земельного кодекса эта норма противоречила п. 4 комментируемой статьи и в силу п. 3 ст. 3 ЗК не подлежала применению. Поскольку некоторое время положения ст. 270 ГК действовали, юридически действительными являются сделки по передаче землепользователями своих земельных участков в аренду или безвозмездное пользование с согласия собственника земельного участка, совершенные в период с 24 апреля 2001 г. (дата вступления в законную силу гл. 17 ГК) по 30 октября 2001 г. (дата вступления в силу ЗК).

Землепользователь вправе, если иное не предусмотрено законом, возводить на принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участке здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. В этих случаях землепользователь использует земельный участок как пространственный базис для размещения иных объектов. Возведение объектов недвижимости не допускается, если такое использование противоречит целевому назначению данного земельного участка. Строительство на участках производится также с соблюдением градостроительного законодательства.

Комментарий к статье 21 ЗК РФ:

1. Право пожизненного наследуемого владения впервые было предусмотрено Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г. Это право было закреплено и в Земельном кодексе РСФСР 1991 г. Земельные участки на этом праве предоставлялись для крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в населенных пунктах; садоводства; индивидуального или коллективного дачного строительства, строительства индивидуальных и коллективных гаражей; предпринимательской деятельности и иных не запрещенных законом целей.

Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" гражданам, получившим земельные участки в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование либо взявшим их в аренду (кроме аренды у частных лиц), было предоставлено право на выкуп этих участков в собственность. Это право было конкретизировано в нормах Указа Президента РФ от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", при этом какое-либо понуждение к переоформлению права не допускалось.

В то же время в земельном законодательстве этого периода намечается тенденция к отмене права пожизненного наследуемого владения. Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" (СЗ РФ. 1993. N 52. Ст. 5085) были признаны недействующими все нормы Земельного кодекса РСФСР, регулирующие отношения по получению и использованию земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения. С другой стороны, продолжал действовать и применялся Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", в соответствии с которым граждане во всех случаях сохраняли право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные предельные нормы. Не исключалось существование пожизненного наследуемого владения и положениями ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 28).

Согласно ст. 265 ГК, введенной в действие с 28 апреля 2001 г., основания и порядок приобретения гражданами права пожизненного наследуемого владения земельным участком должны быть предусмотрены земельным законодательством. Таким образом, законодатель при разработке и принятии Кодекса (в 1994 г.) не исключал возможности существования рассматриваемого вида землевладения в соответствии с новым земельным законодательством. Согласно же комментируемой статье предоставление земельного участка гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК не допускается.

Право пожизненного наследуемого владения может быть установлено только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исходя из природы данного права субъектом права пожизненного наследуемого владения может быть только гражданин.

После введения в действие ЗК к основаниям возникновения права пожизненного наследуемого владения относят:

  • принятие гражданином наследства, если в наследственную массу входит земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения;
  • договор купли-продажи недвижимости или иное основание перехода права собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения бывшему собственнику недвижимости (см. ст. 35 ЗК и комментарий к ней).

Право пожизненного наследуемого владения на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, граждане могут переоформить на право собственности. Для переоформления права пожизненного наследуемого владения принятия решения о предоставлении такого земельного участка в собственность не требуется. Государственная регистрация права собственности на указанные земельные участки производится на основании ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость". В регистрации права собственности должно быть отказано, если в соответствии с федеральным законом такой участок не может предоставляться в частную собственность (например, земельный участок является изъятым из оборота). Оформление в собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков сроком не ограничивается.

2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК).

Помимо правомочий владения и пользования землевладельцу принадлежит и право распоряжения в строго ограниченном объеме. Землевладелец вправе передать принадлежащий ему земельный участок по наследству, а также отказаться от принадлежащего ему права. Совершать сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (например, продажу, залог), землевладелец не может.

Принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется по закону или по завещанию на общих основаниях, установленных ГК. Объектом наследственного правопреемства является не сам земельный участок, а право на него. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется.

Юридическим фактом, служащим основанием открытия наследства, является не только смерть гражданина, но и объявление гражданина умершим. Временем открытия наследства считается день смерти наследодателя, а при объявлении гражданина умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим, а если днем смерти признан день его предполагаемой смерти - день смерти, указанный в решении суда.

Согласно п. 2 ст. 1182 ГК при невозможности раздела земельного участка между несколькими наследниками (например, если в результате раздела образуются земельные участки по своей площади меньше минимальных размеров или земельный участок является в соответствии с законом неделимым) земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам предоставляется компенсация (см. ст. 1170 ГК). При разделе наследства преимущественное право в силу ст. 1168 ГК имеют:

1) наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на земельный участок, - на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет;

2) наследник, постоянно пользовавшийся земельным участком, входящим в состав наследства, - на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее.

В законодательстве не решен вопрос о возможности принадлежности земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения нескольким лицам. В юридической литературе существуют различные позиции по данному вопросу. Хотя ГК не содержит специальной нормы, посвященной нахождению земельных участков у нескольких землевладельцев, позиция, согласно которой неделимый земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения не может переходить по наследству к нескольким лицам, находится в прямом противоречии со ст. 1181 ГК, в соответствии с которой право пожизненного наследуемого владения земельным участком наследуется на общих основаниях, установленных ГК. Соответственно, на отношения по наследованию права пожизненного наследуемого владения распространяются положения о наследовании земельных участков, находящихся на праве собственности, в том числе ст. ст. 1164, 1165, 1182 ГК.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие части наследства означает принятие наследником всего причитающегося ему наследства. Принятие наследства имеет обратную силу, т.е. принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения наследника на земельный участок.

Принятие наследства осуществляется двумя способами. Путем подачи по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства (выдаче свидетельства о праве на наследство) - формальное принятие наследства. Второй способ выражается в совершении действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник вступил во владение или управление наследственным имуществом, принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества, оплатил за свой счет долги наследодателя и т.п., - фактическое принятие наследства.

Доказательством принятия наследства, включающего земельный участок, могут служить: справка компетентного органа (ТСЖ, местного органа власти) о том, что наследник проживал совместно с наследодателем в жилом доме, расположенном на конкретном земельном участке, о том, что наследник производил посадку на земельном участке каких-либо насаждений, собирал урожай с участка; квитанция об уплате наследником земельного налога за соответствующий земельный участок и др.

При наследовании права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Комментарий к статье 22 ЗК РФ:

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит общую норму, допускающую установление ЗК случаев запрета или ограничения права иностранных граждан, лиц без гражданства на получение земельных участков в аренду. Такое ограничение, например, содержится в п. 5 ст. 35 ЗК.

Буквальное толкование данной нормы приводит к выводу о том, что она не распространяется на иностранные юридические лица.

Органы местного самоуправления ведут списки арендаторов земли, находящейся в государственной, муниципальной собственности. Списки арендаторов земли по территории каждого органа местного самоуправления составляются (начиная с 1996 г.) ежеквартально и ведутся отдельно для физических и юридических лиц (см.: Рекомендуемый порядок ведения списка арендаторов земли, находящейся в государственной, муниципальной собственности, утв. письмом Госкомзема от 22.12.1995 N 5-16/2465).

2. Положение пункта 2 корреспондирует с нормой ст. 607 ГК РФ, согласно которой законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В настоящем пункте из потенциального предмета договора аренды исключаются только земельные участки, изъятые из оборота, из чего следует вывод, что все иные земельные участки могут быть переданы в аренду.

Согласно ст. 22 ЗК (п. 2 и п. 10) в качестве арендодателей названы собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования. Хотя названные нормы сформулированы как императивные, разумно при определении круга потенциальных арендодателей учитывать и ст. 608 ГК РФ, которая закрепляет, что арендодателями кроме собственников могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Стороны договора аренды представлены арендодателем и арендатором. Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения (при этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности; в) при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости. Для приобретения прав на государственный или муниципальный земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество, покупатели приватизируемых частей зданий, строений, сооружений (граждане или юридические лица) совместно обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией. Договор с множественностью лиц может быть заключен и в отношении частных земельных участков.

При множественности лиц на стороне арендатора возникающее из договора аренды обязательство может носить солидарный или долевой характер. При этом необходимо исходить из п. 2 ст. 322 ГК, устанавливающего, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому, например, в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (см. Постановление Пленума ВАС РФ N 11).

Как указано в комментируемом пункте, предоставление по договору аренды земельного участка должно соответствовать ЗК и гражданскому законодательству. Данное положение требует расширительного толкования, поскольку имущественные арендные отношения регулируются не только ЗК, но и иными актами земельного законодательства. Нормы последнего являются специальными по отношению к нормам ГК и подлежат приоритетному применению (см. ст. 3 ЗК).

Порядок предоставления государственных и муниципальных земельных участков в аренду установлен в ст. ст. 30 - 32, 34 ЗК и иными нормативными правовыми актами (например, ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель). В отличие от общих положений ГК земельное законодательство предусматривает два существенных (необходимых) условия договора аренды земельного участка: предмет и цену. В ряде случаев к объективно существенным условиям (установленным законодательством) относятся и иные. Так, в соответствии с Постановлением Правительства от 26.01.2007 N 47 "О подготовке и заключении договора аренды земельного участка национального парка" при подготовке договора аренды земельного участка национального парка в него должны быть включены существенные условия, касающиеся: предполагаемого размера и местоположения земельного участка; разрешенного вида использования земельного участка и (или) разрешенных в соответствующей функциональной зоне национального парка видов деятельности; срока аренды; требований к состоянию земельного участка по истечении срока аренды; оснований расторжения договора аренды земельного участка в случае неисполнения установленных законодательством РФ требований; размера арендной платы и срока ее внесения и др.

3. Арендатор земельного участка по истечении срока договора аренды при надлежащем исполнении своих обязанностей имеет преимущественное или исключительное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением: а) случаев, когда на этом участке находятся здание, строение, сооружение, поскольку именно их собственник имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка; б) случаев, когда договор аренды подлежит прекращению (к ним относятся, в частности, случаи нарушения арендатором своих обязанностей по использованию земельного участка; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиции участка).

При применении п. 3 комментируемой статьи следует учитывать общие положения гражданского законодательства. В силу п. 1 ст. 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена федеральным законом или добровольно принятым обязательством. В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК, если сторона, для которой в соответствии с ГК или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Из п. 1 ст. 621 ГК следует, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Данные нормы необходимо анализировать в совокупности. В результате следует вывод о том, что наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не устанавливает безусловного права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего (также см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2006 по делу N А19-44710/05-19-Ф02-4508/06-С2).

4. Как правило, вопрос о сроке договора аренды (устанавливать его или нет, какой продолжительности он должен быть) разрешается непосредственно сторонами договора. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. различались краткосрочная аренда (сроком до 5 лет) и долгосрочная аренда (на земли местных Советов народных депутатов до 50 лет). Хотя ГК предусматривает возможность установления законом максимальных предельных сроков договора аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610), при принятии ЗК предложение об установлении предельных сроков договора аренды земельных участков не нашло достаточной поддержки.

В то же время, помимо предусмотренного п. 3.1 комментируемой статьи ограничения максимальной продолжительности срока аренды государственного или муниципального земельного участка, расположенного в пределах зарезервированных земель, федеральное законодательство и в некоторых иных случаях устанавливает предельный срок договора аренды.

Ограничение предусмотрено в ЗК в отношении земельных участков, передаваемых в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ (п. 7 комментируемой статьи).

Уже после введения в действие ЗК были приняты нормативные акты, установившие для ряда случаев предельные сроки договоров аренды определенных земельных участков. Во-первых, в соответствии с ФЗ "О приватизации государственного имущества" собственнику приватизированного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен соответствующий земельный участок в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон (п. 3 ст. 28). Во-вторых, договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель). В-третьих, максимальный срок договора аренды государственного или муниципального лесного участка составляет 49 лет (ст. 72 ЛК). В-четвертых, на срок 49 лет предоставляются земельные участки, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, Государственной компании "Российские автомобильные дороги", а также земельные участки, являющиеся федеральной собственностью, - ОАО "Российские железные дороги". В-пятых, в аренду на срок до 49 лет предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов федерального значения за счет средств юридических лиц, Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

Федеральным законом об обороте сельскохозяйственных земель субъектам РФ предоставлено право определять минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий в зависимости от их разрешенного использования.

Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то договор аренды может быть заключен как с указанием срока, так и без такого указания. В последнем случае имеет место бессрочный договор, или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие друг от друга этих двух видов договоров аренды проявляется прежде всего в различном порядке их расторжения.

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

5. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным (см. п. 3 ст. 65 и комментарий к нему).

Размер арендной платы за частные земли определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, размер ставки арендной платы зависит от зоны градостроительной ценности (в населенных пунктах), категории землепользователя, вида использования (разрешенного использования) земельного участка. Законодатель в ряде случаев устанавливает конкретные ставки арендной платы или порядок их расчета (см. комментарий к ст. 65).

В некоторых регионах ставки арендной платы для иностранных юридических лиц установлены в большем размере, чем соответствующие ставки для российских предпринимателей. Такое положение соответствует федеральному законодательству (если нет дискриминации одних иностранных лиц по отношению к иностранцам из третьих стран (см. п. 4 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с защитой иностранных инвесторов, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 18.01.2001 N 58 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 3)).

Арендная плата может быть в денежной, натуральной или комбинированной форме. Арендная плата может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание) в виде: определенной денежной суммы платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного участка плодов, доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др. Правительство РФ не установило общие начала определения арендной платы за государственные, муниципальные земельные участки.

Споры, возникающие по вопросам арендной платы за земельные участки, рассматриваются в судебном порядке.

6. В п. 5 предусмотрены правила ограниченного распоряжения арендатором земельного участка своими правами и обязанностями по договору аренды. Данное положение распространяется только на аренду частных земельных участков, а также государственных и муниципальных земельных участков, договор аренды которых заключен на срок до 5 лет (включительно) либо на неопределенный срок (см. п. 9 комментируемой статьи).

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в срок, установленный в договоре аренды, или в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить ему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

При применении комментируемого пункта необходимо учитывать особые правила, установленные в ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400). В соответствии с требованиями указанного Закона арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка только с согласия собственника земельного участка. Залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления только при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет.

Еще одной особенностью передачи арендных прав в залог является то, что в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права (см. п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 4).

Специальные правила установлены в отношении резидентов особых экономических зон. Особая экономическая зона - определяемая Правительством РФ часть территории Российской Федерации, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности (ст. 2 ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 30. Ст. 3127).

Указанным Законом предъявляются специальные требования к резидентам в зависимости от типа особой экономической зоны (промышленно-производственная, технико-внедренческая, туристско-рекреационная, портовая). В любом случае резидентами особой экономической зоны не могут быть унитарное предприятие и физическое лицо. Индивидуальный предприниматель или коммерческая организация признаются резидентами особой экономической зоны с даты внесения соответствующей записи в реестр резидентов особой экономической зоны, которая производится на основании подписанного соглашения об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне. Органы управления особыми экономическими зонами выдают резиденту особой экономической зоны свидетельство, удостоверяющее регистрацию лица в качестве резидента особой экономической зоны. Лишение лица статуса резидента особой экономической зоны допускается только в судебном порядке в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В силу ст. 35 названного Закона резидент особой экономической зоны - арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

7. В отличие от п. 5 в п. 6 комментируемой статьи речь идет о передаче третьему лицу (субарендатору) земельного участка. Выделение в п. 6 ст. 22 ЗК отдельного права арендатора земельного участка на передачу арендованного участка в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, привело к тому, что по договору субаренды земельного участка ответственным в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК остается арендатор. Вместе с тем на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных ЗК.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Поскольку договор субаренды является производным от договора аренды, то юридическая судьба договора субаренды зависит от судьбы договора аренды земельного участка. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ЗК, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (ст. 618 ГК).

К субаренде земельных участков применимо правило о признании недействительной только части сделки (ст. 180 ГК). В части, в которой признан недействительным договор аренды земельного участка, признается недействительным и договор субаренды земельного участка. С другой стороны, признание в части или в целом недействительным договора субаренды не влияет на судьбу договора аренды. Ничтожность договора субаренды не влечет ничтожности договора аренды.

8. При проведении изыскательских работ происходит нарушение состояния земельных участков, поэтому не случайным является включение в п. 7 комментируемой статьи дополнительных обязанностей арендатора, которые он должен осуществить в период действия договора аренды. Отношения по проведению работ, связанных с нарушением почвенного покрова и рекультивацией земель, регулируются Приказом Минприроды России и Роскомзема от 22.12.1995 N 525/67 "Об утверждении Основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы" (БНА. 1996. N 4).

9. Положения п. 8 комментируемой статьи устанавливают, что при отчуждении земельного участка собственники государственных и муниципальных земель обязаны соблюдать право преимущественной покупки, принадлежащее арендатору данного земельного участка. В соответствии со ст. 250 ГК арендатор земельного участка имеет преимущественное право покупки продаваемого земельного участка по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на отчуждение земельного участка, обязан письменно уведомить арендатора о намерении продать земельный участок с указанием условий такой продажи. Продавец вправе продать земельный участок третьему лицу, если арендатор откажется от покупки или не приобретет земельный участок в течение месяца.

В случае нарушения права преимущественной покупки арендатор может в течение трех месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). Трехмесячный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению (п. 20 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7).

Настоящие правила не распространяются на случаи, когда продажа земельного участка производится физическому или юридическому лицу, которые имеют в собственности здания, сооружения, расположенные на этом земельном участке. Такие лица имеют исключительное право аренды или покупки земельного участка под объектами недвижимости, что исключает право арендатора на приобретение земельного участка (см. п. 1 ст. 36 ЗК и комментарий к нему).

10. Положения п. 9 комментируемой статьи содержат дополнительные гарантии для стабильного использования государственного, муниципального земельного участка на условиях долгосрочного договора аренды (сроком более пяти лет) и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного произвола органов власти или органов местного самоуправления.

В отличие от п. 5 комментируемой статьи в данной норме речь идет об уведомлении не арендодателя, а собственника земельного участка - государственного или муниципального образования в лице уполномоченных органов (см. также комментарий к п. 5).

Если в договоре аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенном до введения в действие ЗК, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 комментируемой статьи (см. ст. 422 ГК).

При досрочном расторжении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо учитывать следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, которые предусмотрены ст. 46 ЗК и ст. ст. 450, 619 ГК, п. 9 комментируемой статьи устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

11. Норма п. 10 комментируемой статьи принята в целях установления дополнительных гарантий непрерывного использования земельных участков и обеспечения интересов несовершеннолетних. Предельным максимальным сроком договора аренды, заключаемого законным представителем, является дата наступления совершеннолетия собственника земельного участка (достижение 18 лет). При заключении договора аренды на срок, превышающий указанное ограничение, такой договор считается заключенным до достижения совершеннолетия собственника земельного участка.

При применении п. 8 комментируемой статьи необходимо учитывать, что возникновение дееспособности не всегда связывается с достижением возраста совершеннолетия гражданина, поэтому его следует распространять только на отношения с участием несовершеннолетних, не являющихся дееспособными. При таком подходе из сферы действия данной нормы следует исключать отношения с участием несовершеннолетних, которые признаются полностью дееспособными в силу предусмотренных в законе юридических фактов (заключение в установленном порядке брака и эмансипация) и могут самостоятельно распоряжаться принадлежащим им имуществом. Также наступление указанных в законе фактов и приобретение несовершеннолетним дееспособности в полном объеме являются основаниями для прекращения заключенного законными представителями договора аренды земельного участка.

В настоящем пункте имеются в виду родители, усыновители, попечители, опекуны, осуществляющие права в отношении имущества несовершеннолетних (см. ст. ст. 26, 28, 31 - 41 ГК).

12. Положения п. 11 находятся в противоречии с п. 2 комментируемой статьи, содержащим императивное требование о запрете на передачу в аренду земельных участков, изъятых из оборота. Между тем именно комментируемый пункт в большей степени соответствует иным нормам земельного законодательства (см., например, п. 4 ст. 27 и п. п. 4, 5 ст. 93 ЗК, Правила передачи отдельных земельных участков из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 31.03.2006 N 176).

Комментарий к статье 23 ЗК РФ:

1. Сервитут - право ограниченного пользования земельным участком. Сервитут является вещным правом и одним из видов ограничений (обременений), под которыми понимаются существующие условия, запрещения, установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость").

В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на публичные и частные. Основы регулирования частных сервитутов содержатся в гражданском законодательстве, публичных сервитутов - в земельном законодательстве. Публичные и частные сервитуты различаются между собой по порядку и основаниям установления, по кругу лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, а также по содержанию сервитутных отношений (см. также комментарий к п. 2 настоящей статьи).

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или на основании судебного решения, когда такое соглашение не было достигнуто. При обращении в суд с требованием об установлении сервитута необходимо доказать:

  • невозможность пользования принадлежащим истцу имуществом без установления сервитута либо наличие иных нужд собственника недвижимого имущества (в частности, потребность в нормальной эксплуатации объекта недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.11.2005 N А17-382/14-2004; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.12.2007 по делу N А33-2625/07; Постановление ФАС Московского округа от 04.02.2008 N КГ-А41/14866-07);
  • факт того, что истцом принимались меры к достижению соглашения об установлении сервитута (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 14.03.2005 N А64-2042/04-12; Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2006 N Ф09-5008/06-С3).

Объем осуществления полномочий обладателя сервитута может быть определен соглашением сторон либо решением суда об установлении сервитута. Для исключения дальнейших споров в резолютивной части решения суда об установлении сервитута рекомендуется указывать цель установления сервитута (для прохода к индивидуальному жилому дому, для обеспечения ремонта теплосетей и т.п.), полномочия лица, в пользу которого установлен сервитут (право прохода, проезда, проведения ремонтных работ и т.п.), и пределы либо объем их осуществления (право пешего прохода в определенные дни, право проезда на автотранспорте установленной массой и пр.).

Соглашение об установлении сервитута заключается между собственником земельного участка (сервитутообладателем) и лицом, требующим установления сервитута (сервитуарием). К числу последних относятся собственники недвижимого имущества, пожизненные наследуемые владельцы или постоянные пользователи земельных участков (ст. 274 ГК РФ). С 31 декабря 2008 г. перечень этих лиц стал открытым. В соответствии со ст. 274 Федеральными законами могут быть предусмотрены и иные лица, имеющие право требовать установления сервитута. Например, Государственной компании "Российские автомобильные дороги", которой выделены земельные участки в аренду, предоставлено право заключать соглашения об установлении сервитутов с организациями, осуществляющими установку и (или) эксплуатацию рекламных конструкций, информационных щитов и указателей, прокладку и переустройство инженерных коммуникаций, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, ремонт и (или) эксплуатацию объектов дорожного сервиса, подъездов к автомобильным дорогам Государственной компании, съездов с автомобильных дорог Государственной компании и примыканий объектов дорожного сервиса. Особый субъектный состав предусмотрен и при установлении сервитутов для строительства и (или) эксплуатации олимпийских объектов (см. ст. 15.2 ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6071).

Договор об установлении сервитута может иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок), или соглашение о возникновении сервитута может входить в качестве составной части в иной договор (например, договор об аренде административного здания включает условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого на праве ограниченного пользования для прохода к зданию).

Сервитут характеризуется наличием служебного, зависимого земельного участка и господствующего земельного участка, принадлежащих разным собственникам. Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (в частности, имеющий общую границу), а в отдельных случаях - и на другой участок, имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут. Он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости).

Сервитуту как вещному праву присуще право следования. Переход прав на земельный участок, который обременен сервитутом, не влечет за собой прекращения этого сервитута, он сохраняется. Сервитут неотделим от земельного участка, который он обременяет. Сервитут может перейти к другому лицу только путем передачи недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут был установлен. Такое положение объясняется природой сервитута, который устанавливается не в интересах конкретного лица, а в пользу конкретного земельного участка или иного объекта недвижимости.

2. Впервые в современном законодательстве сервитут был предусмотрен Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535 (СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478). Этим нормативным актом устанавливались случаи возникновения публичных сервитутов в отношении застроенных и продаваемых при приватизации земельных участков.

Комментируемая норма определяет цели, для которых может быть установлен публичный сервитут: обеспечение интересов России или субъектов РФ, местного самоуправления или местного населения. Основанием установления сервитута является нормативный правовой акт, под которым понимается изданный в установленном порядке акт управомоченного на то органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, устанавливающий правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение, действующие независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные актом.

Пунктом 2 комментируемой статьи не предусматривается такое основание установления сервитута, как решение суда. Как справедливо было указано по одному из дел, публичный сервитут не может быть установлен в судебном порядке, так как он в силу прямого указания специальных норм ЗК возникает на основании закона или иного нормативного правового акта (см. Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2002 по делу N КГ-А40/4955-02).

Для реализации принципа участия граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю (подп. 4 п. 1 ст. 1 ЗК), и обеспечения принятия уполномоченными органами законного и обоснованного решения установление публичного сервитута допускается только после проведения общественных слушаний. Порядок проведения таких слушаний может устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований. Для выявления мнения общественности, во всяком случае, требуются информирование через средства массовой информации о планируемом установлении сервитута и указание на способы, которыми может быть выражено мнение заинтересованных лиц. Отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу.

Результаты общественных слушаний не являются обязательными для органа, принимающего решение об установлении сервитута, а лишь служат ориентиром в принятии соответствующего решения. В то же время представляется неправильной позиция некоторых судов, которые считают, что "непроведение общественных слушаний не может служить основанием для признания нормативного акта не соответствующим закону, поскольку указанная норма права предусматривает согласительный характер таких слушаний и предписывает лишь учитывать их результаты, а не устанавливать публичный сервитут по результатам общественных слушаний" (Постановление ФАС Уральского округа от 25.11.2004 N Ф09-3898/04-ГК). Законодатель не ставит в зависимость от волеизъявления органа власти или органа местного самоуправления проведение общественных слушаний, а закрепляет, что их проведение является обязательным условием принятия нормативного правового акта об установлении сервитута. Поэтому невыполнение данного условия свидетельствует о принятии нормативного правового акта с нарушением процедуры, установленной в ЗК. В силу ч. 2 ст. 195 АПК, ч. 2 ст. 253 ГПК РФ нормативный правовой акт о публичном сервитуте, принятый без проведения общественных слушаний, должен быть признан не соответствующим другому нормативному правовому акту - большей юридической силы - и недействующим.

3. В п. 3 комментируемой статьи содержится перечень видов сервитутов. В зависимости от конкретных потребностей, для удовлетворения которых устанавливается сервитут, законодатель включает нормы о возможности установления публичных законов и в иные нормативные правовые акты (например, п. 6 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного имущества").

4. Норма п. 4 комментируемой статьи распространяется как на частные, так и на публичные сервитуты. В тех случаях, когда соглашением сторон, судебным решением либо нормативным правовым актом не установлен срок сервитута, он будет считаться постоянным (в контексте п. 4 ст. 56 ЗК более правильным является использование такого термина, как бессрочный сервитут). Если в указанных актах, соглашении срок сервитута установлен (срочный сервитут), его истечение влечет за собой прекращение права ограниченного пользования земельным участком.

Поскольку сервитут устанавливается только для обеспечения тех нужд собственника, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута, то независимо от срока, на который он установлен, отпадение этих нужд служит основанием для предъявления собственником обремененного земельного участка требования о прекращении сервитута. Также сервитут может быть прекращен, если возникают другие возможности для удовлетворения нужд собственника помимо установления сервитута. В таком случае сервитут также может быть прекращен в принудительном порядке на основании решения суда.

Отмена нормативного правового акта, которым установлен публичный сервитут, не связана законодателем с необходимостью соблюдения каких-либо формальных требований, например с проведением общественных слушаний. Поэтому для прекращения сервитутных отношений достаточно принятия нормативного правового акта, аналогичного по юридической силе тому, который послужил основанием для установления публичного сервитута.

5. В п. 4.1 назван один из случаев, когда возможно возникновение срочного сервитута. Ограничение в данном случае срока сервитута сроком резервирования земель объясняется необходимостью соблюдения публичных интересов, которые послужили основанием для резервирования (размещение объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, создание особо охраняемых природных территорий и др.). Реализация таких интересов, например застройка земельного участка объектами водоснабжения муниципального значения, не должна быть поставлена в зависимость от существования ограниченного права на данный земельный участок в виде публичного сервитута.

6. Установление публичного или частного сервитута не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком. Собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие участки земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК РФ). В то же время не исключается, что в результате установления сервитута ценность земельного участка уменьшится, у правообладателя могут возникнуть определенные неудобства в использовании своего земельного участка и трудности в реализации обремененного земельного участка. Для компенсации таких стеснений и убытков законодатель устанавливает общее правило о платности частного сервитута. При установлении публичного сервитута такая компенсация несвойственна (см. п. п. 6, 7 настоящей статьи).

Невозможность использования земельного участка по назначению в результате установления частного сервитута предоставляет собственнику этого участка право требовать в судебном порядке прекращения сервитута. Сохранение возможности использования земельного участка по иному целевому назначению, разрешенному использованию, чем те, которые указаны в правоустанавливающих документах, также не лишает собственника права требовать прекращения установленного частного сервитута. Публичный сервитут не может быть прекращен по указанному основанию (см. п. 7 комментируемой статьи).

7. В п. 6 комментируемой статьи предусмотрено общее правило о возмездности частного сервитута. Плательщиками являются лица, в интересах которых установлен сервитут.

Понятия соразмерности платы за частный сервитут в законодательстве не содержится. Будет ли установленная плата за частный сервитут соразмерна тем последствиям, которые влечет за собой этот сервитут, должны устанавливать сами стороны при заключении соглашения либо определяет суд с учетом всех обстоятельств дела, если стороны не придут к соглашению о размере платы за сервитут. При определении соразмерной платы за сервитут возможно использование Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных Росземкадастром 17 марта 2004 г..

Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда платеж выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременная или периодическая) может быть установлен соглашением о сервитуте или решением суда. Разовый платеж не отвечает интересам собственника обремененного сервитутом земельного участка, поскольку не всегда на момент установления сервитута можно оценить все убытки, которые могут быть причинены ему в результате установления сервитута, кроме того, при смене собственника новый собственник будет терпеть ограничения прав в использовании земельного участка без получения платы.

Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение всего срока действия сервитута в случаях и в порядке, которые установлены ГК и ЗК (например, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; в случае увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом; в случае увеличения или уменьшения сферы действия сервитута).

При этом размер соразмерной платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте в части размера соразмерной платы за сервитут. Размер соразмерной платы за публичный сервитут может быть изменен принятием органом государственной власти или органом местного самоуправления нормативного правового акта, изменяющего нормативный правовой акт, которым сервитут был установлен, в части размера соразмерной платы за сервитут. Также размер соразмерной платы за частный и публичный сервитуты может быть изменен решением суда, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте или в нормативный правовой акт, которым сервитут установлен, по основаниям, установленным ГК и ЗК.

8. Действие п. 7 комментируемой статьи распространяется только на публичные сервитуты. Если же частный сервитут приводит к невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением, собственник вправе требовать в судебном порядке прекращения сервитута (см. п. 2 ст. 276 ГК РФ).

По общему правилу публичный сервитут имеет безвозмездный характер. Собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут, соразмерную плату только при наличии условия, предусмотренного в настоящем пункте. Плательщиками платы за сервитут выступают органы власти, органы местного самоуправления, нормативным правовым актом которых сервитут установлен.

Во Временных методических рекомендациях по оценке соразмерной платы за сервитут соразмерная плата за сервитут определена как плата, выплачиваемая собственнику земельного участка органом государственной власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым актом которых сервитут установлен. Величина этой платы равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Данные методические рекомендации могут использоваться для расчета размера соразмерной платы при установлении сервитута (подробнее об уплате соразмерной платы за сервитут см. комментарий к п. 6 настоящей статьи).

Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены (п. 29 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

9. При применении п. 8 комментируемой статьи необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 192 АПК граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правового акта, его законности возлагаются на орган, принявший такой акт (см. комментарий к ст. 249 ГПК РФ, ст. 189 АПК РФ).

10. Как и иные ограничения, сервитут подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Государственная регистрация сервитутов производится на основании заявления собственника земельного участка или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

Государственная регистрация сервитута на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Комментарий к статье 24 ЗК РФ:

1. В п. 1 комментируемой статьи названы три основания возникновения права безвозмездного срочного пользования: договор безвозмездного срочного пользования; решение органа местного самоуправления или органа государственной власти о предоставлении земельного участка на данном праве; решение организации о предоставлении служебного надела.

Отношения, возникающие из договора безвозмездного срочного пользования, регулируются ЗК, гл. 36 ГК ("Безвозмездное пользование"), а также отдельными нормами гл. 34 ГК ("Аренда"). При этом следует иметь в виду положение п. 2 ст. 690 ГК, которым коммерческой организации запрещается передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля такой организации.

Решение государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование может быть принято только в строго ограниченных случаях, прямо указанных в федеральных законах. Такое ограничение вызвано необходимостью предупреждения возможных злоупотреблений со стороны компетентных органов, так как данное использование является безвозмездным. Помимо случаев, указанных в комментируемой статье, до 2014 г. земельные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование организациям, осуществляющим строительство олимпийских объектов, а также Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (ст. 16 ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

2. В п. 2 комментируемой статьи определены порядок и условия предоставления служебных наделов работникам в связи с трудовыми отношениями.

Служебные наделы могут предоставляться организациями своим работникам из земель, находящихся у них не только на праве собственности, но и на праве аренды, поскольку законодательство не содержит запрета на совершение арендатором подобных действий.

Земельные участки предоставлялись в виде служебного надела и в советское время (см., например, ст. 110 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.). В настоящее время продолжает действовать Постановление Совета Министров РСФСР от 20.03.1965 N 369 "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота" (СП РСФСР. 1965. N 5. Ст. 24), в котором определены размеры служебных земельных наделов (пахотной земли и сенокоса), предоставляемых на одну семью, и категории работников, которым предоставляются такие наделы.

Содержание:

Нет комментариев. Ваш будет первым!
Загрузка...